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上海地王“进退两难”_房产

发布时间:2020-01-01  来源:  作者:木木
导读:...

本报记者 方超 童海华 上海报道

年末已至,上海楼市正在打响收官之战,但备受关注的地王项目却“进退两难”。

不完全统计,2019年12月,上海楼市将有近40个楼盘集中入市,而据克而瑞上海数据显示,11月仅有15个项目入市。上海链家数据也显示,12月16日至12月22日期间,上海全市新建商品房成交量环比增长25%,成交金额环比增长13%。

除了推盘量劲增以外,诞生于2016年前后的多个地王项目也赶在年末新推房源入市,成为沪上楼市一大看点。如公元2040项目于12月9日加推房源入市,而其是浦东祝桥板块的地王项目。

尽管如此,在一片年末冲刺的热闹中,依然有相当部分项目“备受冷落”。如宝山区顾村板块“地王”项目央玺,网上房地产数据显示,其2019年分别于6月、10月两次开盘,675套房源至今仍然有381套为可售状态。

沪上楼市难复往昔热闹,一些房企上海区域业绩也受此波及。据易居克而瑞发布的《2019年1-11月上海房企权益销金排行》显示,2018年曾入榜的中骏集团等已在榜单中不见踪迹。

而此前多次出售上海项目的金融街(8.120, 0.04, 0.50%)控股股份有限公司(以下简称“金融街”)回复《中国经营报》记者称,金融街对于开发物业的销售、持有运营以及持有运营成熟后销售均属于公司正常经营行为安排,未来“将会持续关注上海市场并在合适时机加大投资力度”。

推盘量激增

进入年末时刻,上海楼市似乎也迎来多月不见的热闹景象,推盘量急剧上升。

不完全统计显示,2019年12月,上海将有近40个楼盘推出新房源入市,远高于11月份的15个。另据上海链家监控数据显示,12月16日至12月22日,上海市场新增供应1874套,环比增长44%,新增供应均价62309元/平方米,环比增长1%。上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾对此认为,“年末随着新增供应逐步增加,一定程度上也带动了成交量的增长”。

上海中原地产数据也显示,12月16日至12月22日期间,在供应方面,上海楼市继续呈现向上趋势,其中,“入市面积达到26.7万平方米,环比增加72%,入市项目也增加到7个”。

对此,上海中原地产分析师卢文曦认为,年底项目集中入市,“我觉得更多的是房企在冲业绩或者是排名”。

但值得注意的是,对部分项目来说,恐怕存在即使想冲业绩或也无能为力的情况。

近日,《中国经营报》记者实地探访位于奉贤区肖塘路与肖南路交汇处往南约200米的华润塞拉维销售处,除了几位不时向玻璃门外探头观看的工作人员外,并无其他购房者步入其中。而销售人员表示现在购房有九九折优惠,但称首付款支付周期为7天,最迟为月底,“要不然不卖”,并称,“一直都有这活动”。

而实际上记者曾在10月探访过该项目,购房优惠同样为九九折,甚至在国庆期间有过“买赛拉维叠墅,可赢奔驰好礼”的活动。

花样促销手段、折扣月月有,尽管如此,华润塞拉维项目的去化情况却难言乐观,网上房地产数据显示,华润塞拉维项目已在2月17日、7月30日两次开盘,共计732套住宅入市销售,但迄今为止,“已售总套数”为132套,“可售总套数”达到595套。

而去化不佳的不仅仅是华润塞拉维。近日,记者实地走访位于松江涞寅路658弄的绿庭尚城璟悦,发现打着大虹桥辐射区、地铁精装社区等概念的该项目销售数据也并不好看。

尽管如此,绿庭尚城璟悦销售人员表示当前价格并没有优惠,但记者走访该项目发现,多幅“单价40067元/平方米精装新品火爆热销”的巨幅广告围绕于在建住宅楼周围,颇为显眼,但吸人眼球的单价下则备注了极小的字眼“23号楼201室”,而安居客显示该项目44518元/平方米。网上房地产数据显示,该项目在11月、12月签约次数分别为36次、11次。

图为绿庭尚城璟悦在建住宅楼,多幅“单价40067元/平方米精装新品火爆热销”的巨幅广告围绕在其周围,颇为显眼。方超/摄影图为绿庭尚城璟悦在建住宅楼,多幅“单价40067元/平方米精装新品火爆热销”的巨幅广告围绕在其周围,颇为显眼。方超/摄影

对此,记者致电该项目开发商上海绿庭房地产开发有限公司,工作人员表示并不清楚相关情况,但其拒绝转接和提供其他联系方式。

梳理可发现,去化不佳的项目远不止这些,如位于宝山区的中冶上河雅筑从11月12日开盘至今,已售总套数为85套,可售总套数为275套。

不仅如此,入市项目的认筹率也较低迷,相关数据显示,如绿庭尚城璟悦认筹比为15.22%,中冶上河雅筑稍高一些,为19.44%。

值得注意的是,在11月入市的高端项目中企滨江悦府认筹率100.89%,八埭头滨江园为68.55%,而11月份之前开盘的福晟钱隆广场认筹率达到650%,前滩晶萃名邸认筹率则超过300%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“认筹率比较低表明市场的表现还是比较弱的,下半年上海市场是有所反弹,但是一直起不来,可能个别月份比较好”,但从“实际情况来讲,现在市场还是降温”状态。

地王项目年末抢收

在年末的沪上楼市,地王项目自带光环,一入市就备受关注。

其中,12月9日,浦东祝桥板块的公元2040三期项目正式开盘,据悉其本次取证房源共364套高层,面积约86平方米-117平方米,均价在45481元/平方米左右。

当年该项目可谓风光无两,2016年7月27日,上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。最终,金地力挫融创、平安不动产、龙湖等竞拍对手,以88亿元总价摘牌,一举创下彼时的上海总价地王,溢价率高达286%,楼板价达到33023元/平方米。

而在此前的11月8日,位于嘉定区封周路885弄的板块地王项目西郊金茂府也加推房源入市。据悉,此次共计235套房源,主力户型为211套约100平方米的小高层,另有24套叠加别墅,均价46412元/平方米,媒体报道显示其认筹率仅三成左右,而其2019年2月首次开盘认筹率高达161%。

尽管如此,网上房地产数据显示,西郊金茂府销售情况较好,其年内三次开盘共计推出1094套房源,目前可售状态为142套。

将时间拨久久热这里只有是精品9回到2016年6月,彼时,建发房产以41.98亿元的价格,击退华润、碧桂园等11家房企,夺得嘉定区嘉定新城E27-1地块,溢价率达到68%,楼板价达到30289元/平方米。公开资料显示,西郊金茂府项目是由建发房产、保利置业和中国金茂联合开发。

不仅如此,很多已经入市的地王项目去化承压。最典型的莫不过于位于宝山区富长路联谊路交汇处的央玺项目,相关信息显示,该项目是顾村板块的地王项目。2016年,建发联合中粮、首开,以67.9亿元的总价拿下央玺项目地块(宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块),成交楼板价高达53727元/平方米。

尽管地王头衔加冕,三家房企联合打造,曾弄出“买房送宝马”新闻的央玺销售情况似乎并不乐观。网上房地产数据显示,其在6月27日、10月18日两次开盘之后,675套房源中仍然有381套为可售状态,其10月、11月的签约次数分别为46、44次。

除了销售状况不好,更为外界关注的则是,在2016年前后拿下的这些地王,在限价状态之下,入市周期相当漫长,克而瑞上海数据显示,其以2015年以来的上海成交的16宗地王为统计样本,“这些入市地王的平均入市周期达33个月,远高于全国平均入市周期18个月”。

在此情况下,不少房企最后似乎都在“割肉”进入市场,如顾村板块地王央玺项目楼板价为53727元/平方米,但第三方平台显示其售价为62000元/平方米,而此前市场原认为其入市销售价格在8万元/平方米左右。类似还有的西郊金茂府,第三方平台显示其价格为46400元/平方米,而业内人士原预估售价接近6万元/平方米左右。

卢文曦就认为,“限价短期不会取消,因此豪宅再捂也捂不出更多利润,及时出货回笼资金是最好选择”,“市场可能还是会维持供大于求的格局,在此背景下,产品入市价格可能继续受到承压,低于预期入市或是常态”。

房企业绩或受累

但值得注意的是,也还有部分板块地王项目迟迟未入市,如前滩三湘印象(4.640, -0.03, -0.64%)名邸等。

相关信息显示,2014年,三湘印象以18.61亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01宅地,成交楼板价为6.66万元/平方米,溢价率高达114%,再次刷新几个小时前由其他房企创造的地王纪录。但至今距离拿地已有5年时间,项目仍未开盘。

记者针对开盘等信息,致电项目开发商,但对方表示,“不方便透露,看我们官微吧”。而根据本报此前报道,企业“希望尽快开盘入市,但上海需要企业排队申领预售许可证,而且在售价方面,房管部门严格进行价格指导,公司还在持续沟通中”。

对此,严跃进认为,如果一直没有开盘,“可能在等待一个机会,因为像前滩这样一些地方,可能(开发商认为)明年的市场表现会比较好”,所以主动放缓开盘。

而卢文曦则表示,“主要还是跟企业自己节奏有关系”,其分析称,各个房企到目前的年度目标完成情况不一样,“有的房企可能长时间没有开盘,年底对资金回笼指标有压力,所以可能想办法在年底先抢一波”。

与住宅品类冷热不均相似,上海各个区域的热度也不一样。

上海链家监测数据显示,分环线来看,11月份外郊环间成交2463套,占全市总成交数的46%。排名第二的郊环以外,成交1427套,内环以内成交量最低,为246套。而分区域成交量来看,前三位分别为浦东、宝山、和青浦。

另据上海中原地产检测的新房各区均价图则显示,11月,静安、长宁等呈现上涨趋势,其中静安已124690元/平方米“一骑绝尘”,上涨15.4%。而浦东、嘉定、青浦等区域则呈现均价下跌趋势,其中嘉定下跌幅度达到13.3%。

在此情况下,布局沪上的各大房企也呈现出冷热度不一的情况,但更为突出的或是相当部分房企所感受到的阵阵寒意。

易居克而瑞发布的《2019年1-11月上海房企权益销金排行》显示,2018年以35.29亿元排在第24位的中骏集团已不见踪迹,类似的还有融信中国、信达地产(3.990, 0.01, 0.25%)等多家企业,且榜单呈现出强者恒强的局面,2018年同期的榜首绿地集团为162.27亿元,而2019年则为融创中国的208.35亿元。

其中,中骏集团尤为引人注目,相关数据显示其在上海的销售额呈现下降趋势,其中2018年在上海的签约金额为34.94亿元,而2017年为70.76亿元,下滑幅度达到50.62%。值得注意的是,在2019年半报中,中骏集团并没有公布上海市场销售数据。

卢文曦从拿地角度分析称,有些企业在上海拿地呈现出“不可持续性的”现象,“可能就是一两年之内集中拿(地),拿完之后,后面几年也没有很好的补偿”,其形象地表示,“不能饱两年饥(饿)两年”。

(责任编辑:佟明彪)

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